2024下半年銀行限貸限撥? 還在相信低自備交屋或是優付買預售屋? 那妳該怎麼買房最划算?－新竹八大學區房仲專家~ 賴冠樺-0963989006

2024下半年銀行限貸限撥? 還在相信低自備交屋或是優付買預

親愛的朋友們，是不是為了怎麼買房在煩惱呢? 股市、房市、政策、銀行、利率、國際情勢…每天轟炸量的資訊是不是讓妳乎然不知該如何決定買房這件事了呢? 因為太多客戶問，我想透過我自已房仲第一線人員，做出一些整理，來給準備想買房的妳可以做好準備。

首先請要買房的朋友們，調整一下步驟，以往在有15%~20%自備款就先去看房，現在因為房貸審核更趨嚴謹，大家可能要有準備提高自已的自備款最好能在20~30%，更有可能因為銀行估價若依照三個月前或更之前的資訊跟不上現在社區房價行情出現落差，會讓自備款出現在總價的40%~50%，所以資金的準備是第一步。

先行了解買屋到交屋的流程，這之間可能有好幾種狀態出現，先舉比較常見的例子給大家參考：

1. 跟代銷或是建商買預售屋，通常若是預售是先售後蓋那期程會隨著社區的規模時間不同，其本上2至5年都有，付款方式也各家不同，有時簽約5%工程零付款，有的簽約款+工程期款，至於工程期款，不盡相同，有的是二個月收一次，有的是從基地開始每個樓層收一點，有的有月月付，但一次可能一點一點付，最後到交屋前通常會需付足總價的20%居多。

2. 買二手預屋售，這個就有很多種可能，因為大多數的房仲公司掛賣的預售屋，都是已購戶轉售，那就要看屋主想賣的價格與取得成本的價差加上已付給建商的款項，會造成買方自備款可能就超過20%，越是到了該案工程期尾聲就會出現需要總價40%的自備款，就像在的新竹市的房價，新預售價格普遍往70~80訂價，就拿知名建案新竹之昇來參考，預售一手價最低30.18萬/坪，均價38萬多/坪但如今週邊的中古屋開始來到60~70萬水準，房價多漲了一倍，而且這個建案原本契約就約定5~6年後交屋，開賣始正是房市的起漲點，一路狂昇至今，將來都很有機會二間價變成一間價，那自備款很可能就會是總價50%以上，而且因為預售屋在簽約後30內要完成申報房地合一稅，所以通常自備款要在簽完約3週內完成給付並完成換約，這個部份一定要先跟房仲問清楚想買的建案自備款與詳情。

題外話，現在回頭看新竹之昇，時純最近經過基地時看到SRC結構在一層一層往上看起好壯觀唷，而且又在麗池公園第一排，走路到東園國小這麼優質的地段，如果自備款允許的大大們，快來洽詢，把握一下市場上少有釋出的房源

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3. 買中古屋，往常新竹縣市較市區的房源，買家大約準備2成自備款，就很有機會順利買屋，但這幾年出現的房價漲速較快，可能每個月的成交單價都會不同，所以銀行貸款估價會跟不上市價就會產生落差，這就需要提高自有資金，再來就是一年內的交易會大多銀行都會列為短期交易，這部份是指有人在一年內買了房子，因為各種因素又把房子拿出來轉售，最常見的案例是投資客的房源，會在買到後完成交屋或是整理後又放到市場銷售，這樣的房源通常銀行房貸也不太能重新估價，絕大多都會用投資客購屋時的價格在評估新買方的貸款。用數字來說明就是投資客買1000萬的房子貸款八成，一年內再放回市場買若是成交1200萬，這個房貸通常會被用1000萬來評估，那自備款就會是200+200=400萬那就會需要超過三成的自備款，但這還不包含買屋所需的其他費用，如契稅、代書費、仲介費，貸款開辦費等。

以上是市場比較常見的房屋買賣案例，給大家做參考，當然如果妳若想更進一步的瞭解，可以加時純的LINE，讓我進一步幫您評估分析。

讓您買屋快-易-通。

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這裏要提到的是標題上說的現在看到許多建案透過低自備，工程0付款或是優付的方式來銷售。的確會讓大家好入手，因為可能花不到一成的自備款就讓自已擁有了一間房。加上房市一直往上推昇的這幾年，預售案幾乎讓想買房的人都覺的買貴沒差反正交屋後現在買的價格就是未來的市價，自已不會賠，還有可能未來增值了。那房價真的不會大修正嗎? 台灣真的房價這麼硬不會跌? 誰說的準?
因為上述的幾種低自備購屋的付款方式讓自備款不高的首購族紛紛進場買單。加上有新青安的助漲，低利與五年的寬限期，預售案大爆發市場統計成交佔比，持續近二年在新竹每個月的成交量優於中古屋的成交量，因此許多同商圈的預售價一直在創新行情成交，再加上預售屋在去年7/1日後就禁止非特定因素的購屋者不得轉售，以前還有投資客少利短售與建商抗衡搶客，但現在沒有，也讓預售價格一案比一案貴，每個案場加2萬、3萬、5萬的單價，房價漲的速度就上來了，就拿我公司附近的挪威麗園建案來說 109年四月預價格約平均29萬最低25萬多但是同建商在新竹東區翡麗琚新推案113年7月一筆成屋交易每坪來到71萬，四年期間大約是先前房價的2.4倍，不過這只是全台裏的一個案例。這2-3年全台房價大爆發，也帶動預售案週邊的中古屋，我們來試想如果擁有一間20年中古屋的房主想換新房，看到附近的新建案去看過後，猛一發現預售價格已是我的中古屋的N倍價以上時，心中會如何開始盤算未來換屋他想售屋的價格呢? 而且在他訂了預售屋三年後交屋，這個等待期間，又再發現新建案價格又上去了，過了三年他入住新房子時，想把舊屋出售那還會是三年前想賣的價格嗎?
友人問時純為何首購、換屋族…為何不熱衷買二手屋呢? 簡單來說如果買衣服，妳會首選二手衣嗎? 再舉名車或名牌包如果能力許可，會選新或二手呢? 買房亦是，在我們的銷售習慣裏通常先選新再選舊，而且台灣人愛買房，我做了房仲後才知道，就拿十多年前的時純來說，在醫院急診室上班時，有朋友介紹我來做房仲，我心想房子那麼貴是有誰一直來買呢? 賣房子的工作，我能行嗎?會不會餓死!!
現在真相大白，住的需求的確是許多人心中的一個重要里程碑, 而且在我自已買了第一間房時，我自已也感受到一種心裏的踏實感，在有房之前都是租屋，一樣是住在房子裏，但是完全不同，整個人的心境完全不同，雖然要開始付房貸，而且比房租貴上許多，可是每付一次房貸就覺的更踏實，再眼看著房價的上漲，也更明白買房置產的選擇真的很重要。回到為何買中古屋的人比預售屋少的話題，這二年來其實最顯，但也都敗房價快速拉升所賜，因為漲的速度快，銀行在有實價登錄後都會拿來參考，但是實價登錄都是三個月前的記錄，在這段期間有時很難跟後來新成交的房價做參考，就會出現估價落差，而之前通常新竹市與竹北市精華區的房價通常自備款2~3成買屋大約妥妥的沒問題，不過一但房貸估價跟不上市價，買家的自備款就要再增加，而且是短期就要拿出來，因為中古屋的交易一般都來45~60天可交屋，若是2000萬的一成即是在期間就要多出200萬的自備款，總自備款要來到600~700萬。但是跟上面提到的建商優付或低付的條件來說那差很多，若是5%自備買屋，三年後交屋的預售屋 2000萬的房子頭期簽約只需拿出100萬，其他的15%約300萬可以在3年後交屋時準備好即可順利交屋，就我常接觸到的竹科新貴，年收入條件，通常三年拿出300萬不是太大的問題，而且就算房價來到3000萬的總價，三年後拿出450萬，也是很多人負擔的起，那新竹房價怎麼會下修，又為何要買中古屋，除非熱門商圈可能近期沒推案，也會找新古屋作為優先選。另外預售屋因為通常都是建商的整批房貸專，只要個人條件沒問題，以前八成貸款幾乎是保証的。所以初期自備款600-700與自備款100萬，這是很大的差距。但是看起來是不是誰都想預售屋? 但因為歷史的過往中曾經出現房價爆跌或是建商倒閉，就像中國的恒大地產，幾千億規模的地產商，在前幾年申請破產，留下許多開發未完成的建案。已購戶情何以堪，台灣也曾出現過。所以預售屋還是會有一些層度上的風險。還有就是立即的需求性，大多數人買房都有立即的使用需求，所以會找成屋來買房。再來就是性價比，坦白說中古屋也是跟著房價在漲，地段好的，稀有出售的個案，有時不比預售屋的房價差到那去。加上通常單價會比較經濟實惠，所以有自備款的人買成屋通常是最棒的選擇，大家在看房時是不是很常看到投資客整理的房子，或是像地產名人帥過頭，世級的名人羅伯特.清崎(窮爸爸富爸爸的作者)，美國前總統川普先生(名句地段、地段還是地段) 他們都是地產介的名人。所以每個人都有自已的考量來買屋。

不過我還是建議大家趁早買房，如果房價太高就選地段好的中古房，先求有再求好，中古房好處不少，下次我會受另寫一篇來與大家分享

總之房貸繳完就是自已的資產，房租繳20年幫房東還清房貸，不小心房東又買了第二間房來收租。

2024下半年銀行限貸限撥? 還在相信低自備交屋或是優付買預

一開始我們提到的下半年的政策限貸與限撥，就是先確認想申請房貸的銀行目前是否還有承作房貸，因為有的銀行目前放款的條件嚴格，通常有經常往來戶或薪資戶會優先承作，近期還能找信用合作或農漁會申請房貸。近期時純成交或是同事成交客戶，新申請的房價也都有順利，在正常的時間內完成對保撥款。所以如果妳的工作資歷與財力証明OK 買房我覺的不受太大的影響。
加上房市受到資訊傳遞的影響，有些人已為現在不好買房，就暫停看房，但我發現市場上可以選房源有開始變多，一些之前很搶的社區，進入下半年，前幾年預售的交屋潮出現，中古市場在不錯的地段也陸續出現房源，就在時純公司附近先前一戶難求的社區，例如 一品大觀、挪威麗園、竹冠MBA、麗寶美棧、瑞典綠洲、忠孝世紀、移動方城、綠光文創園區、金澤21、美禾等社區都有新的房源釋出。

一品大觀【一品大觀】社區專門店歡迎買屋、售屋、租屋來電洽詢房仲小公主謝時純永慶千萬經紀人

2024下半年銀行限貸限撥? 還在相信低自備交屋或是優付買預

綠光&金澤

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還有提醒大家，在目前的房貸政策下，如果看好準備下手前，一定要先問好自已本身的貸款條件，可以向房仲索取房子的謄本、圖面、裝修前後照片給自已的銀行做第一步的評估可能的貸款主額，有的人會說我們現在可貸八成，但很多時候是銀行本身估價的八成，並不是買房價的八成唷 !這個搞錯了可就要多準備其他資金出來付房價。另外一定要預留多的準備基，房貨額度最終決定權在銀行，與購屋前的評估也可能會有落差，但是契約簽了，若有差額補不出來，那就會有違約的風險。再來是買屋簽約到交屋時間，往常約60天可交屋，但是現在因為銀行可以審核時間與撥款的水位吃緊，這個交屋期通常建議三個月以上比較保險，或是契約上記得加註若是因為貸款作業造成延誤雙方同意延期辦理交屋。當然如果不需要貸款或是一開始就不想高成數房貸，那就可以正常期間交屋。必竟房貸成數高要還的利息也增加不少。