新竹八大學區房仲專家~ 賴冠樺-0963989006

客廳空間舒適，格局方正動線極佳

恭喜本店超級經紀人員 全國菁英會獲獎 ，感謝鄉親朋友的愛戴，我們持續努力，認真表現

早年我從事過餐飲營業，看過不少與服務業相關的書藉，最有印象的是嚴長壽先生與蘇國堯先生的文章，一直到現在的房仲業還是覺的很受用。沒錯，房仲業務讓客戶感受最不同的差異我認為是服務。但什麼是好服務? 不單是只有專業，而且服務的提升同時，專業度也跟著提升。所以常有人問如何做好業務這份工作，在永慶集團一直有一金句，就是服務先行業績随行。很多人入行可能去學了許多跟房地產相關的專業，但是忽略了服務這一點的差異，可能讓房仲業務很難有更高的突破。但是怎麼做呢?  愛閱讀的朋友，不訪多在書店找找書，其實每年都有不少有關於業務如何提升的書藉，因為如果不是餐營管理科的人，可能很少人專程去學怎麼服務，就像早期的環境還沒有這門課程時，台灣的餐飲業或高檔飯店常常出現讓人覺的高級的消費確沒有很好的服務感受，正所謂的賓至如歸。

房仲的從一開始的服裝儀容、表達的語氣、親切微笑的待人處事、流暢的溝通，即是第一步服務的開始，自然讓人覺的舒服自在好相處，在獲得客戶的好感度的同時，仲介與客戶間最需要的信任感逐漸加深。客戶進門的引導入座，茶水招待或遠道而來的停車引導、入店後關心是否如廁需求…大約都是現在門店人員的基本素養，好客的關心與真誠有誰不喜歡呢?

再從基本的探所需求、案源配對介紹、安排帶看，帶看時的交通動線、停車，準備飲水、資料等，但是持待完客戶呢?  真本事通常在此開始要有分水嶺了，很多業務不再回訪客戶或持續追蹤連絡，我們常在說生意不成，也能做成朋友，這一點許多人忽略了，有的人認為問一堆也沒買或是看了一輪又一輪也沒決定，就沒在與客戶互動，甚至更沒做好客戶記錄，等到想起或是真的有合適的案件出現，還想不起找不到人可以連絡。看似只是少了一個客戶，但是經年累月的積累，就是建立自已真實的人脈，這也是一門專業即是客戶管理，有系統的記錄客戶的需求並分類，重要節日的祝賀、市場訊息的分享，…其實有方法不少，但說的很簡單，願意去執行才是真功夫。

第七波信用管理的限貸政策與最近很多人在討論的第八波信用管制，打房真實的目的是要房價下修嗎?  還是政策更該關心如何漲工資提高所得呢?  身為房仲人員的我們，房價若能下修絕對是好事，讓人人都買的起房，更能大大提昇我們的成交量，否則在第七波管制開始，中古屋的總體的成交量大幅度的妥縮，房仲市場進入寒冬，但是預售屋呢，跟我數據近幾個月的大量房市成交件都往預售市場去，因為交屋期長，一開始的低自備款，很多首購或換屋族群往預售的建案去選擇。因為成屋目前的貸款成數往往與房價落差大，造成短期內要高自備款，有些蛋黃區的房子因為稀有性高，有時售價與預售屋推案相去不遠，的確讓購屋都若非急迫性要住的人都往預售市場去了。但是因為預售屋賣的是未來的價格，通常一推案就創新高價，也帶動了週邊成屋的市場價格，這也讓人懷疑，難道政策是希望看到預售屋的訂價開始往下修正嗎? 比如竹北的8字頭下修到7或6或5字頭嗎，為大家謀個福利，以前我對竹北的印像是在3字頭，來個大修正如何? 那3字頭就真的居住正義了嗎?  以30萬單價來買個基本三房 約在36-38坪 取個中間值30萬*37坪=1100萬 再加個車位100萬 總價1200萬，天阿!未購屋者真的開心了嗎? 還是仍有人覺的貴? 因為這種大樓價以前可是買透天別墅。抱歉以上純屬個人的想像。
在新竹市東區來說，這二年來買在55-75之間單坪房價的人不少了，那房價下修到底是對誰正義又對誰公平呢?  我不是富人，但是我不仇富，我的論點是很多高收入份子，對國家社會的貢獻很大，創新、研發、稅捐、生育率、生產、技能，一群頂尖的人讓國家、企業在世界發光。知名的20/80法則，正說明了這一切，所以我認為能為富人是個人的本事。反觀那些總是一直酸的人，倒底為何不買房或買不了房? 從小到大又為自已負起了什麼責任，學到了什麼專業技能，又為何在別人買房時你沒買?  收入底是誰的責任?  進入社會就業後。我見識到很多產業的先進與頂尖人士，也是讓我崇拜對向，有化學、醫學、機械、電子、市場生意、汽修、美業、補教…多的是收入高的優秀人士，買的是豪宅、開的是名車、戴的是名牌，吃的是米其林，但那可是自已打拼賺來的。

所以我就想問，政策若是只想打下房價，可否連物價也來打一打呢?  油、米、蛋、麵粉…民生物資，可否打回前三十年前的價格呢? 如果大家覺的不可能，那房價又為何能?  房地產被稱為火車頭產業，與百業息息相關、不是只有鋼筋水泥，人工要吃要喝要住要娛樂、水電瓦斯要技術人員，工程設計人員、運輪…一大群人的生計與房地產相關，物價漲勢必工資要漲，要付工資那建商推案能不漲嗎? 那除非都有政府來當那個蓋房子的推手，用成本蓋用成本賣，否則要商人不賺錢，但是要投入資金、人力、物力去蓋房子有這麼好的事嗎?  如同我們去上班工作所得永遠只有夠買三餐，不足以做為其他的購買，那你會去工作嗎? 共產社會都不可能的事，在資本社會，自由交易市場裏誰能接受呢 ?  坦白說我不行，而你呢? 而且我是那個妳認真付出也願意加碼的支付的人。就像我們常在新聞上聽到某大電子公司發季獎金，發分紅獎金。在我的公司表現好我就主動加碼，我更欣賞有企圖心，有責任感的人。

       讀完蘭迪教授的遺作，我很推薦給每個還在思索自已的未來，還不知如何完成夢想的你，這是一本激勵人心與讓人感動的書，沒有讓人難懂的文字與高談闊論的道理，是一篇篇真的記錄與對事物的感受的分享。在生命最後的片刻，是自已的要面對生與死課題，我們又會如何面對呢?

       把握當下，一句耳熟能詳的話，但是又幾個人認真的去看待自已的當下?  因為這句話很多時候都是拿來勸別人是吧! 

       蘭迪教授在檢查出自已生病時正是人生的黃金時期，更是他自已生命中的非常重要的一段，三個孩子最大四歲，最小18個月  家庭裏正需要他的時刻，面臨自已可能只剩下3-6個月的生命，晴天霹靂而來的結果，他的處事態度在這本遺作留下了許多讓我們學習的精神與態度。 當然能在卡內基美隆大學任職，我想他從來都不是一個不主動極積的人。

       這本書裏有六大篇61個章節  每一遍都有不同的含意，也許你也會有自已特別喜歡的一篇，我個人最喜歡的有第7篇 【我從沒有打進國家美式足球聯盟 】教練給大家的啟示，因為這一篇跟我們從房仲新人到能獨立作業，接著能明白自已的工作價值到持續經營這項工作。但房仲這項工作可能會經歷了許多挑戰的過程，但是基礎實力很重要，加上這個行業一直在更新相關的規範與法令，還含概了很大的範圍，所以一開始的業務訓練，到實務執行的一次次挑戰，看似只是與人交談或是帶人看房子的工作，其實隱含了許多元素在裏面。沒從事過的人不容易理解或是只是在景氣大好的時期短暫待過房仲業，可能都覺這個行業沒啥難度。  但是與其說是難度，不如看做是一做對自已的成長訓練，有的專業可能做五年十年都沒碰過，但有的人一開始就遇到，就看自已用什麼態度去迎接，這也是許多人做不久的原因，一開始就遇到難題或是很多的拒絕，信心失去了就離開，不過我認為對離開的人來說這也是一段人生體驗。

一天到一家餐廳用餐  那是一家知名老店  生意興隆，店家堅持用傳統的方式點餐，找位置座上後招手請服務人員前來點餐，這裏有飯有麵也有自取小菜，幾十年來生意一直很好。

說也奇怪那天我特別聽到一場對話：

負責點餐的人員報某桌客人要飯三碗
備餐的人員說：好，要飯三碗
出餐時服務人員對著座位區大喊 ：誰要飯?

2024美國大聯盟世界冠軍賽  另人省思的一戰

美國大聯盟的世界大賽冠軍賽，一路領先的洋基隊在5:0的優勢下，因為一連串的失誤被道奇隊逆轉成功，冠軍拱手讓人。

想到以前很熱愛各項球賽時，那時很常聽到人說，球是圓的不到最後不會知道誰才是真正的winner. 如今這場賽事再一次証明這句話。

你想進入房仲業嗎?  你對房仲業的印象停留在那個階段呢?  曾經我也以為房仲要學好多話術，但經過時間的推移，房仲的日子我經歷20年，經手上千個案子，看過聽過各種階層的客戶，還有各種對房仲業的評語，我從業務到店主管到經營者，有很多值得與大家分享的房仲歷程。但那可能都不是妳最想知道，大多數人想知道我如何在房仲業賺到錢?  是吧 ! 這是不是大家入行最想知道的密祕，如何開啟快速致富的大門。仿間不少名師課程，網紅房仲，大家都在這幾年發展的很好，也吸引了大量的粉絲觀注，也讓許多人覺的房仲就是一個賺大錢的行業，可以快速賺到第一桶金。 今日以前是，尤其是在近期的四年內，透過房地產賺到財富的人不在少數，光看每年的房地合一的稅收可以見得。

房地產仲界在台灣大約引進至今有40年，從早期的【牽猴仔】到賺差價的仲介，到制訂收費標準的不動產經紀業管理條例，前人一步一步建立起讓人信任的房仲業，費了好大的心力，為何呢?因為高額的利益經常讓人無法抗拒，使人失去了準則，也就讓這多人對房仲留下的是不好的印象，再加上早期的教育訓練的缺乏，上課40小時就能拿到營業員証照，有的人就去混一下或是用買時數就可取得，現在規定比較嚴格就是上課完還要考試，也跟過去一樣每4年覆訓一次，但是這樣就以足夠嗎?  我個人認為相當不足，這也是知名品牌房仲的差異性，品牌房仲重視人員的持續精進與訓練，【專業、服務、熱忱、實誠】都是相常重要的每一個環節，房仲跟大型的代銷公司不同的事，代銷的產品由開發商生產，他們只負責銷售，在銷售的過程中 主銷售業務，售後服務人員、工程服務人員分門別類，但房仲業務要會開發&銷售  在開發完還要包裝、經營物件、推廣、成交跟進、到交屋，人際關係的建立。  銷售也是了解物件，找到客戶，配對、推薦、案源的比較、行銷物件與自已… 這一談下去就是長長一串的業務課程，所以房仲很簡單嗎?  房仲錢好賺嗎? 為何進來這個行業的人能留住的人這麼少?就像我的公司裏，我不直接任用所謂part-time人員或是想兼職的人員，因為我認為房仲是一個需要相當專注與投入的工作，就像客戶問現在要賣房好嗎? 這多人會說先賣著來打到委託再說。那是過去的房仲的作法，現在的房仲更應該給出良好的建議，時機、稅務、客戶需求狀況，房價資訊、實事脈動、政策方向…等，有的客戶想賣房因為覺的房屋增貸或其他借款造成負擔很大，但其實有時透過轉貸重新申請房貸就能減輕負擔或是再爭取到寬限期，就沒有售屋的必要性時，那房仲有提醒客戶嗎? 若是幾年前的房子有透過整合延長自已還款期，最後真的需要轉換時可能多賣了一倍的房價，不僅還完房貸又可以重新購屋都有可能。但因為大家的需求與規畫都不同，這也是房仲專業這個角色的重要性。

在Google map 上 我用黃色標示上去的道路就新竹市忠孝路的主要街廓，約1.7里的長度，這裏是我們店最核心的區域，連接的八大學區，新竹X計畫

新竹最完善的公園 麗池公園(新竹公園)在圖上的左下角，大型賣場大潤發在忠孝路上，而我們公司就在大潤發對面的一品大觀社區樓下

即將開始啟動的新竹X計畫軟體園區將在圖上的公道五路二段展開，再度帶動新竹科技產業走向新的一頁。

這區為何稱之八大學區  主要有 清華大學、陽明交通大學、新竹高中、新竹高商、培英國中、建華國中、東園國小、竹蓮國小為主的學區串連，從小到大的升學都可以在新竹完成

20241016 新竹八大學區建案記錄美拍 麗池公園第一排建築介紹古人有云：有土斯有財。 這是一代又一代的流傳下來的一句話。 告訴我們要有能力要買到土地如今是泛指不動產來說。這是我的觀點，不知大家怎麼見解呢?

早期大家會說學校不會教你的是財商，但其實家裏的大人也大多不會教，在我年幼時期，大多數的家長都說學生好好讀書將來找份好工作，一般的家庭辛苦工作買一間房，然後安穩過一生。但是隨著世界的發展，通貨膨脹，在如今的生活中，只是讀書找一份工作生活，容易嗎? 也許在新竹我因為從市房仲業務，經常可以遇到 台積電、聯發科、瑞昱、鴻海、…名牌大公司的客戶，在他們身上大可能是可以用認真求學到精進自已後可以享受到的高收入的一群精英，撐起了一座城市的經濟發展，但這算財商嗎?  不是，這是自已的能力。 財商：透過資金的累積發起投資，透過超強的洞查力提前佈局透過貸款來進行投資，透過人脈關的結結銷售自已的價值…再透過賺的資金進行一系列的投資，如開立公司、投資股市債市基金、投資房地產、投資藝術品…讓資金再次創造更高的價值。  是的投資項目零瑯滿目，但是為何投資房地產變成了不公不義呢?  股票在漲，眾人看著指數升高賺在心裏，樂極了，但是乎然大跌呢  就會出現有人說坑殺股民，被割韭菜，但若非嚴重的違紀的交易，賠了錢就是自已的眼光不佳，藝術品、酒、茶等投資亦是。記得我曾經遇過一個客戶因為早其的蘭花賺很多錢，但是後來因為栽種技術的轉變，當時跟他買花的人開的票後來沒人兌現全變成壁紙，他就貼在一張上框起來紀念，哈哈也要不回來吧~ 然而從古至今，有錢人都在做的一件事，買不動產，包含現在世界各地的富豪們，又有幾人不投資不動產呢?  這不也是前人教大家要存錢買房保本的觀念，深植在我們的基因裏。 不過在現行談論的居住正義裏，有多房，有房收租，投資買屋出售賺價差，真正讓人弊病的痛點在那裏? 有人理解嗎?

首談高房價這件事，就我理解的範圍，世界各國的精華區 紐約、倫敦、巴黎、台北、上海、香港、杜拜、東京、首爾、矽谷、比佛利山…這些城市的房價在當地也是不一般的房價的水準，所以有在發展的地方，有高收入的族群，別說是房價  就連一般的飲食、或是市場銷售的菜價、肉價都不會比一般城市來的高吧。所以高房價的不合理性理由正當嗎?  還是不管做什麼工作，賣什麼產品都該均一價，均一的月收入呢?  那誰還會奮鬥去進步、去超越。有人說新竹沒有捷運沒有大型公共建設，為何房價高呢?  就像文上我提到過的，出來買屋的很多都是知名公司的竹科人，他們的收入可不比台北天龍國人來的少，但是新竹的房價走向70-80 是漲的很快，但是怎麼說的補漲，再來是開發商也知道有人消費的起，那能賺錢的生意會沒人做嗎? 自古商人不就是一直在找尋商機極大化，就像早些年台灣茶葉賣到歐洲，日本、因為他們的生活比我們高一樣的東西賣到那裏可以有較高的利潤，又比如台灣之光的飲料 珍珠奶茶  在國外一杯也是賣到折合台幣百元之上，才會讓這些名店勇敢西進，到世界各地去。真的有人是為了不賺錢為台灣打知名度嗎?  不可能吧!所以房價在高收入的地區請問開發商如何訂價才合理，還是政府可以出手說房價上限每坪30萬呢?  我是成年人了，天真的想法不再適合我，我也不會做這種白日夢。